Yapı kooperatiflerin kuruluş amacı ve sunduğu faydalar

Uzun süredir kooperatif alanda önemli çalışmaları olan Sukent Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu Başkanı Veli Orhan ile kooperatiflerin kuruluş amacı ve sunduğu faydalar ile ilgili yürütülen süreci konuştuk. Sukent Yapı Kooperatifi gibi alışılmışın dışında bir site de yapan Veli Orhan ve Yönetim Kurulu, saunasından havuzuna, sosyal tesisinde halı sahaya kadar site sakinlerinin vakit geçireceği birçok alanlar da yarattılar.

Kooperatiflerin ülkemizde tabi oldukları konuma paralel olarak pek çok türü bulunmaktadır. Bunlar; tarım satış kooperatifleri, tarım kredi kooperatifleri ve tarımsal amaçlı kooperatifler (köy kalkınma kooperatifleri, su ürünleri kooperatifleri, sulama kooperatifleri) gibi örneklerdir. Bu kooperatifler, tarımsal amaçlı kooperatiflerdir.

Bunların dışında, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na tabi "tarım dışı kooperatifler" bulunmaktadır ve tür olarak sayılarının 20 binin üzerinde olduğu söylenebilir. Bu kooperatiflere örnek olarak konut yapı kooperatifi, işyeri kooperatifi, tüketim kooperatifi, esnaf ve sanatkârlar kefalet kooperatifi, motorlu taşıyıcılar kooperatifi ve turizm geliştirme ve eğitim kooperatifleri verilebilir.

- Kooperatiflerin kuruluş amacı ve sunduğu faydalar nelerdir?

Kooperatiflerin kuruluş amacı, Kooperatifler Kanunu'na paralel olarak, ilgili bakanlıkça yayımlanan tip ana sözleşmede belirtilen hedeflere ulaşmaktır. Bu cümleye göre, konut yapı kooperatiflerinin amacı, ortaklarının sıhhi ve ucuz birer konut sahibi olmalarını sağlamaktır.

Bu amacı gerçekleştirebilmek için, en az yedi kişi bir araya gelerek, ilgili bakanlığın izniyle ana sözleşmelerini ticaret sicil müdürlüklerinde tescil ettirir ve ticaret sicil gazetesinde ilan ederek kooperatife tüzel kişilik kazanmış olurlar. Daha sonra, ana sözleşmelerinde yazılı olan amaçları doğrultusunda, kanun, ana sözleşme ve genel kurul kararları çerçevesinde faaliyetlerine devam ederler.

Yapı kooperatiflerinin amacı, ortaklarını birer konut sahibi yapmak olduğundan, bu amacın gerçekleştirilmesi için ilk adım olarak, genel kurul kararıyla arsanın yeri, niteliği ve azami fiyatı belirlenir ve ardından arsa temini gerçekleştirilir.

İmalat ve inşaat işlerinin yönetimi, genel kurul tarafından belirlenir ve bu işler, genel kurulca seçilen yönetim kurulu aracılığıyla yerine getirilerek konutlar inşa edilir. Yapı kooperatiflerinin sunduğu faydalar göz önüne alındığında, ülkemizde konutlar bireysel olarak, müteahhitler, kamu kuruluşları (TOKİ gibi) ve kooperatifler aracılığıyla yapılmaktadır. Bireysel olarak konut yapma, arsa temini ve maddi imkânlar açısından daha zorlu bir süreçken, müteahhit (yap-sat) aracılığıyla konut edinmenin sağlamlık ve parasal açıdan bazı riskleri bulunabilir. Kamu kuruluşları aracılığıyla yapılan konutlarda ise, ilk satış fiyatının artması ve yapım sürecinin uzun olması gibi olumsuz durumlar yaşanabilir. Ancak, kooperatifler aracılığıyla yapılan konutlar, vergi avantajları gibi faydalar sağlamakta ve ülkemizde konut edinmenin en isabetli yolu olarak öne çıkmaktadır.

Konut yapı kooperatifleri tarafından inşa edilen konutlar, genellikle sosyal donatılarla zenginleştirilmiş, yeşil alanlar ve otopark yerleriyle donatılmıştır. Ayrıca, ortaklarının ekonomik gücü göz önünde bulundurularak, genel kurul tarafından belirlenen aidat ve ödentilerle yapılan bu kuruluşlar, diğer konut yapımcılarından farklı bir uygulama sergiler. Diğer konut yapıcılarında ise bu tür uygulamalar genellikle bulunmamaktadır.

Bunun yanı sıra, kooperatifler ve özellikle bunların üst kuruluşları olan yapı kooperatifleri birlikleri, konut açığının kapanmasına büyük katkı sağlarlar. Hangi belde, şehir veya ülkede olursa olsun, bu tür yapılar konut ihtiyacını karşılamada önemli bir rol oynamaktadır.

Ülkemizde geleneksel "İMC" kültürüne benzer bir anlayışla faaliyet gösteren kooperatifçilik ve yapı kooperatifçiliği, kişilerin konut ihtiyacını karşılamada en iyi yöntemlerden biri olarak kabul edilmektedir.

- Kooperatifler bireylere veya ailelere konut sahibi olma yolunda ne gibi avantajlar sağlar?

Ekonomide, bireylerin tek başlarına başaramayacakları işleri, bir araya gelerek demokratik ilkeler çerçevesinde çözüme kavuşturmaya çalışan kişilerin oluşturduğu kuruluşlar, kooperatiflerdir.

Bu bağlamda, özellikle ekonomik gücü yetersiz ve nakit olarak ev alma imkânı bulunmayan kişiler, kooperatif aracılığıyla konut edinmektedirler. Kooperatif yolu ile konut edinen bireyler ve aileler, genel kurulda alınan kararlar doğrultusunda konut yapılacak arsanın yeri, niteliği, planı ve inşaatın nasıl yapılacağı gibi önemli hususlarda söz sahibidirler. Arsa, inşaat ve imalat gibi konularda ödeme miktarlarını da kendileri kararlaştırır. İnşaat ve imalat işleri, ortakların seçtiği yönetim kurulu tarafından yürütülürken, denetim kurulu tarafından denetlenir ve tüm hesaplar en az yılda bir kez yapılan genel kurulda ibra edilir.

Kısacası, konutların inşa edilmesinden iskân ruhsatı alınana kadar kooperatifin tüm ortakları, yapılan harcamalar ve kararlar üzerinde etki sahibidir. Ayrıca, arsanın yeri ve niteliği genel kurulda ortaklar tarafından belirlenir, bu da ortakların istedikleri yerlerde konut sahibi olabilmelerini sağlar. Kooperatiflerde kar amacı güdülmediği için tüm giderler maliyet üzerinden hesaplanır. Bu durum, konutların daha düşük maliyetlerle yapılmasına ve ortaklar ile ailelerinin piyasa koşullarından daha ucuz ve sağlıklı evlere sahip olmasına olanak tanır. Ayrıca, ortaklar yönetim kuruluna etki etme hakkına sahip olduklarından, konutların mimarisi gibi alanlarda fikirlerini açıklama imkânına da sahiptirler.

- Son yıllarda yapı kooperatiflerine olan talepte bir artış varmıdır? Eğer öyle ise bunun nedenleri nedir?

Avrupa ülkelerinde her 5 kişiden birinin kooperatif ortağı olduğu gözlemlenirken, ülkemizde ekonomik koşullar, kooperatifçilik kültürünün yeterince gelişmemesi gibi nedenlerle bu oran daha düşük seviyelerdedir. Ancak son yıllarda, özellikle yapı kooperatiflerinin kurulmasında önceki yıllara göre belirgin bir artış yaşanmıştır. Bu artışın en önemli nedeni, nüfusa oranla konut açığının giderek büyümesidir. Konut açığının artmasıyla birlikte, kiralık evlerin fiyatlarının enflasyon dışında ciddi şekilde yükselmesi, insanları konut edinmek için alternatif arayışlara itmektedir.

Kooperatiflerin örgütlü yapısı, Kooperatif Birlikleri, Kooperatifler Merkez Birliği ve Milli Kooperatifler Birliği gibi yapılar sayesinde sayısız avantaj sunmaktadır. Ayrıca, kooperatiflerde sürekli olarak ortakların ve denetim kurulu üyelerinin yanı sıra dış denetçiler ve ilgili bakanlıkların denetimine tabi olmaları, güven unsurunu artırmaktadır. Her yıl yapılan genel kurullarda ortakların denetlenmesi de bu güveni pekiştiren bir faktördür.

Son yıllarda ülkemizdeki depremler, yapı kooperatifleri aracılığıyla yapılan konutların sağlamlık açısından olumlu sonuçlar doğurmuş, bu konutlar ve işyerlerinde büyük hasar oluşmamıştır. Ayrıca, kooperatiflerin daha düşük maliyetlerle konut yapabilmesi, arsa alımında, projelerde ve inşaatlarda maliyetlerin daha verimli yönetilmesi, aidat ödemelerinin ortakların maddi imkânlarına göre düzenlenmesi gibi faktörler, kooperatifin tercih edilmesinin sebeplerindendir. Kooperatiflerin sunduğu vergi avantajları ve kredi kullanımı konusunda ortakların karar verme hakkı da bu tercihi desteklemektedir. Tüm bu nedenlerle, insanlar ve aileler konut edinme yolunda kooperatif aracılığıyla ev sahibi olmayı tercih etmektedir.

- Ortaklar kooperatif sürecinde alınan kararlara ne kadar dahil olabilir?

Kooperatifler, her şeyden önce demokratik kuruluşlar olup, ortakların kooperatifin kuruluşundan tasfiyesine kadar geçen süre boyunca kanun ve ana sözleşme hükümlerine bağlı olarak tüm kararların alınmasında, yönetim ve denetim süreçlerinde söz sahibi olmalarını sağlar. Kooperatif ortakları, kooperatifin kuruluşunu en az yedi kişi bir araya gelerek gerçekleştirir ve kooperatifin organları olan yönetim ve denetim kurullarını genel kurulda alınan kararlarla seçer. Ayrıca, yönetim ve denetim kurullarının görev süresi de ortaklar tarafından belirlenir. Bu süreçte, yönetim ve denetim kurulları, belirlenen süre zarfında ortaklar adına kooperatifi yönetir ve denetler.

Kooperatifin yönetim kurulunun her yıl hazırladığı raporlar, genel kurulda ibra edilmek üzere sunulur ve ortaklar bu raporlara onay verir veya reddeder. Eğer herhangi bir usulsüzlük tespit edilirse, ortaklar hesap tetkik komisyonu kurarak rapor hazırlar ve genel kurulda karar alır. Eğer kooperatifin zarara uğratıldığına karar verilirse, zararın tazmini için hukuk yoluna başvurulabilir. Ayrıca, suç teşkil eden durumlar söz konusu olduğunda, cumhuriyet savcılığına suç duyurusunda bulunulabilir.

Kooperatif ortakları, yönetim kurulu üyelerinin görev süresi boyunca işledikleri suçlar konusunda hukuk ve ceza davası açma hakkına sahiptir. Ayrıca, kooperatifin faaliyetleriyle ilgili bilgi alma ve gerekli belge ve bilançoları inceleme hakkı da bulunur. Ortaklar, en az dört kişinin istemesi durumunda olağanüstü genel kurul yapılmasını talep edebilirler. Kooperatifin amaçları doğrultusunda alınacak kararlar, genel kurulda ortaklar tarafından belirlenir ve bu kararlar, ortakların veya vekalet verdikleri kişilerin katılımıyla alınır. Kooperatifin amacına hizmet eden bu kararlar, ortakların devretme veya terk etme yetkisine sahip olmadığı yetkilerdir.

Sonuç olarak, kooperatifler, ortakların demokratik hakları çerçevesinde karar alınan, şeffaf ve katılımcı bir yapıya sahiptir. Bu sistem, kooperatifin kaynaklarının en verimli şekilde kullanılmasını ve ortakların her türlü işlemden haberdar olmasını sağlar. Kooperatifin her kararı, ortakların olumlu oyları ile alınır, böylece kooperatifin amaçlarına en uygun şekilde hareket edilir.

- Yapı kooperatifleri sosyal konut projeleri ile kıyaslandığında ne gibi farkılıkları vardır?

Sosyal konutlar, genellikle dar ve orta gelir grubundaki bireylerin konut ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla devlet tarafından yapılan ve sübvanse edilen projelerdir. Dünya genelinde uygulamaları uzun bir geçmişe dayanmakta olan sosyal konut projeleri, devletin çeşitli destekleriyle, arsa temini, imar planları ve maddi destek gibi imkanlar sunarak konut açığını gidermeye çalışmaktadır. Ancak, bu uygulamalar her zaman beklenen faydayı sağlamamış, özellikle vasıfsız bireylerin istihdam edilmesi gibi hedefler konusunda yetersiz kalabilmiştir. Kooperatifçilik ise, sosyal konutların aksine, konut yapımını bir araç olarak kullanarak, kooperatif üyelerine kendi konutlarını inşa etme imkanı sunan bir modeldir. Kooperatiflerin amacı, ortaklarına konut sağlamaktır ve bu amaç doğrultusunda, ana sözleşmeleri çerçevesinde faaliyet gösterirler.

Gelişmiş ülkelerde, kooperatifçilik çok daha yaygın ve gelişmiş bir sistem olarak uygulanmaktadır. Türkiye'deki sosyal konut uygulamalarında ise devlet, sosyal konut yapımına büyük önem verirken, kooperatifler bu konuda daha sınırlı bir yer tutmaktadır. Sosyal konut projeleri, devletin aracılığıyla yapılırken, kooperatifler, ortaklarının talep ve ihtiyaçlarına göre, arsa seçiminden, inşaat projelerinin belirlenmesine kadar her aşamada daha esnek ve demokratik bir yaklaşım sergileyebilirler.

Sosyal konutların en belirgin özelliği, devlet tarafından belirlenen kriterlere göre, genellikle küçük kullanım alanlarına sahip ve sınırlı gelir gruplarına hitap eden projeler olmasıdır. Oysa kooperatifler, ortaklarının ekonomik durumlarına göre, daha farklı yerlerde ve büyüklüklerde konutlar inşa edebilirler. Kooperatiflerin bir diğer avantajı ise, konut yapımında sosyal donatılar, yeşil alanlar, alışveriş merkezleri gibi unsurların daha geniş bir şekilde planlanabilmesidir.

Sosyal konutlar genellikle şehir dışı alanlarda, ulaşım açısından zorluklar yaşanabilecek yerlerde inşa edilirken, kooperatifler şehir merkezlerinde, deniz kenarı, ormanlık alanlar gibi doğal güzelliklere sahip yerlerde de konut yapabilme imkanına sahiptir. Kooperatifler, üyelerinin talep ve ihtiyaçları doğrultusunda konut yapımı gerçekleştirirken, sosyal konut projelerinde devlet tek yetkili ve karar vericidir.

Sosyal konutlar devlet tarafından yapılan ve belirli gelir gruplarına hitap eden projelerken, kooperatifler demokratik bir şekilde, üyelerinin ihtiyaçları doğrultusunda esnek ve çeşitli projeler sunabilmektedir. Her iki sistem de konut yapımını amaçlasa da, kooperatifçilik, sosyal konutlara göre daha geniş bir katılımcı model sunar ve kooperatif üyelerinin aktif rol aldığı bir süreç oluşturur. Bu yönüyle, kooperatifler, çağdaş şehirlerin inşa edilmesinde önemli bir rol oynamaktadır.

- Kooperatiflerin karşılaştığı en büyük zorluklar nelerdir ve bu sorunların çözüm yolları nelerdir?

Kooperatifler, özellikle dar gelirli bireylerin bir araya gelerek konut edinmelerini sağlamayı hedefleyen yapılar olmalarına rağmen, çeşitli zorluklarla karşı karşıya kalmaktadırlar. Bu zorlukların başında, kooperatif ortaklarının maddi durumlarının yetersiz olması gelmektedir. Yap-sat modelinden faydalanamayacak durumda olan kooperatifler, genellikle inşaat maliyetlerini karşılamakta güçlük çekmekte ve arsa edinimi konusunda ciddi sorunlar yaşamaktadır. Kooperatiflerin konut yapabilmesi için arsa bulma süreci de oldukça zordur, çünkü amaca uygun ve uygun fiyatlı arsalar her zaman mevcut değildir.

İnşaat maliyetlerindeki sürekli artış, kooperatifleri finansal açıdan zor duruma sokmaktadır. Ayrıca, kooperatiflerin ürettikleri konutlar genellikle sosyal konut kapsamına girmemektedir, bu da projelerin devlet desteklerinden faydalanamamasına yol açmaktadır. Bunun yanı sıra, kooperatiflerin üç birlik modelinde örgütlenmeye çok istekli olmamaları, her bir kooperatifin tek başına sorunları çözmede yetersiz kalmasına neden olmaktadır. Kooperatif ortaklarının ve yöneticilerinin mevzuat, inşaat ve yönetim konusunda yeterli bilgiye sahip olmamaları, kooperatiflerin etkin bir şekilde yönetilmesini engellemektedir.

Kooperatif yönetim kurullarının, Türk Ticaret Kanunu’nda belirtilen iş adamı sorumluluğu çerçevesinde hareket etmeleri gerektiği halde, çoğu zaman bu sorumlulukları yerine getirmekte zorlanmaktadırlar. Vergi mevzuatı açısından ise, kooperatiflere sağlanan vergi muafiyet ve istisnaların yetersiz olması, kooperatiflerin finansal açıdan daha da zorlanmalarına neden olmaktadır. Bu sebeplerle, kooperatifler, hem finansal hem de idari açıdan büyük zorluklarla karşı karşıya kalmakta ve etkin bir şekilde faaliyet göstermekte güçlük çekmektedirler.

- Ülkemizde konut sorunların çözüm yolları nelerdir?

Ülkemizde konut sorununun çözülmesi ve kooperatiflerin bu amaca daha kolay ulaşabilmesi için öncelikle finansal sorunların çözülmesi gerekmektedir. Kooperatifler, ekonominin dinamikleri içinde önemli bir yer tutmasına rağmen, konut üretimi için gerekli finansmana erişimde büyük zorluklar yaşamaktadır. Bu nedenle, kooperatiflerin parasal kaynaklara kolay ulaşabilmesi için bir dizi önlem alınmalıdır.

Devlet, sosyal konut üretiminde önemli bir rol oynamaktadır; TOKİ aracılığıyla bu konutların büyük kısmını finanse etmekte ve sübvanse sağlamaktadır. Bu tecrübeden yola çıkarak, ülke genelinde sadece kooperatifleri destekleyecek bir Kooperatifler Bankası kurulması gerektiği düşünülmektedir. Bu bankanın, kooperatiflerin finansman sorunlarını çözmeye yönelik olarak düşük faizli krediler sunması ve kooperatiflerin proje üretme kapasitelerini artırması sağlanabilir.

Ayrıca, devletin ve yerel yönetimlerin, kendi gayrimenkulleri veya kamulaştırma yoluyla imarlı arsa üretmeleri, kooperatiflere sunulacak arsaların sağlanmasında önemli bir adım olabilir. Üretilen arsalar, yerel yönetimlerin ve devletin denetiminde kooperatiflere tahsis edilmelidir. Bu süreçte, kooperatiflerin üst birliklerine üye olma koşulunun getirilmesi ve bu birliklerin kooperatiflerin yönetim ve denetim süreçlerinde eğitici rol oynaması, kooperatiflerin daha etkili yönetilmesine katkı sağlayacaktır.

Kooperatiflerin finansal açıdan güçlendirilmesi için, devlet tarafından çeşitli teşvikler ve destekler sağlanmalıdır. Örneğin, kooperatiflerin vergi muafiyetinden faydalanması, KDV istisnaları, tapu harcı ve diğer harçlardan muafiyet gibi kolaylıklar sunulabilir. Ayrıca, yerel yönetimler ve devlet bankaları aracılığıyla kooperatiflere ucuz kredi desteği sağlanarak, ekonomik durumu yetersiz olan vatandaşlara uygun fiyatlarla konut sağlanması teşvik edilmelidir.

Devlet ve yerel yönetimler, konut yapımı ve kiralık ev projeleri konusunda kooperatifleri desteklemeli, özellikle düşük gelirli bireyler için kiralık evlerin yapılmasını teşvik etmelidir. Bu bağlamda, kooperatiflerin toplu konut projeleri yapmasına destek verilmesi ve ekonomik durumu yetersiz kişilere kiralık evler sunulması, toplumda barınma sorununun çözülmesinde önemli bir adım olabilir.

Bu şekilde bir yaklaşım, kooperatiflerin daha sağlıklı bir şekilde büyümesine ve amacına ulaşmasına olanak tanıyacak, aynı zamanda ülke genelindeki konut açığının azaltılmasına katkı sağlayacaktır.

- Devletin ve yerel yönetimlerin yapı kooperatiflerine sağladığı destekler veya teşvikler var mıdır?

Devlet, konut yapı kooperatiflerine sağladığı destekleri sınırlı tutmakta ve bu destekler genellikle belirli koşullarla kısıtlanmaktadır. Kooperatiflerin faaliyetlerini sürdürebilmeleri için önemli bir avantaj oluşturan bu destekler, bazı vergi muafiyetleri ve harç istisnaları ile sınırlıdır. Özellikle, kooperatifin arsası tapulu ve kooperatif, bu arsaya konut yaparak ortaklarına teslim ediyorsa, bu durumda kurumlar vergisinden muafiyet sağlanmaktadır. Ancak, bu muafiyet yalnızca kooperatifin tüm ortaklarına yönelik konut yapması ve herhangi bir ortak dışı işlem yapmaması koşuluyla geçerlidir.

Ayrıca, konut yapı kooperatiflerine, konutların teslim edilmesi aşamasında KDV oranı %1 olarak uygulanmaktadır. Bu indirimli oran, kooperatiflerin finansal yükünü hafifletmeye yönelik bir avantaj sağlasa da, genel olarak devletin sağladığı desteklerin oldukça sınırlı olduğunu söylemek mümkündür. Kooperatiflerin tapu işlemlerinde ise tapu harcı indirimi uygulanmaktadır, bu da bir diğer küçük fakat önemli mali kolaylıktır.

Bununla birlikte, bu tür destekler, kooperatiflerin inşaat sürecinde karşılaştıkları mali zorlukları hafifletmek adına önemli olsa da, daha kapsamlı bir destek paketinin geliştirilmesi gerektiği açıktır. Özellikle arsa temini, finansman ve uzun vadeli kredi imkanları gibi unsurların iyileştirilmesi, kooperatiflerin daha verimli bir şekilde faaliyet göstermesine olanak tanıyacaktır.

VELİ ORHAN KİMDİR?

Veli Orhan, 1962 yılında Ankara’da doğmuş ve ilk, orta ve lise öğrenimini burada tamamlamıştır. 1980 yılında askerlik görevini ifa ettikten sonra, 1984 yılında Ankara Belediyesi'ne bağlı ASU kuruluşunda Kimya Teknisyeni olarak iş hayatına başlamıştır. 1988-1996 yılları arasında ASKİ’de Su Arıtma Daire Başkanlığı ve İvedik Arıtma Tesisinde görev almıştır.

Veli Orhan, 1995 yılında Genel İş Sendikası’nın iş yeri baş temsilciliğine seçilmiş ve 1996 yılında hizmet akdinin feshiyle bu görevini sonlandırmıştır. Ayrıca, ASKİ çalışanlarının kurduğu 750 üyeli SU KADER Derneği’nin kurucu üyeliğini yapmış ve dernekte yöneticilik görevini üstlenmiştir.

1999 yılında, Aski Genel Müdürlüğü Personeli tarafından kurulan ve 1508 ortaklı olan S.S.SUKENT Konut Yapı Kooperatifi’nin yönetim kurulu üyeliğine seçilmiş ve bu görevde Başkanlık görevini de yürütmektedir. 2014 yılından itibaren ise Ankara Yapıkent Üst Birliği Yönetim Kurulu Başkan Vekilliği görevini sürdürmektedir.

Veli Orhan, siyasi ve sosyal alanda da aktif bir isimdir. CHP Yenimahalle İlçe Örgütü’nde Yönetim Kurulu üyeliği yapmış, aynı zamanda CHP Çayyolu Temsilciliği’nde de yönetim kurulu üyeliği görevini üstlenmiştir. 2010-2012 yılları arasında Yenimahalle Belediyesi Spor Kulübü Başkanlığı yapmış ve Çankaya Belediyesi'nde CHP'nin 2. dönem Meclis Üyeliği görevini sürdürmektedir.

Halen Cumhuriyet Halk Partisi üyesi ve delegesi olan Veli Orhan, sosyal sorumluluk projeleri ve kooperatifçilik alanındaki katkılarıyla tanınmaktadır.