Sevgili anadolugazete.com.tr okurları, bir yazımdan daha hepinizi sevgi ve saygı ile selamlarım.

Bugün konut ve çatılı iş yeri kiraları hakkında “galat-ı meşhur” bir konu hakkında sizleri bilgilendirmek istiyorum. Öncelikle galat-ı meşhur kavramının anlamından bahsetmek isterim. Galat-ı meşhur; halk arasında doğru bilinen ancak esasında yanlış olan bilgiler için kullanılan bir deyimdir. Öyle ki bu yanlış bilgi o kadar kanıksanmakta ki, zamanla doğru bilginin yerini almaktadır. Bu nedenle bugün söz konusu galatı meşhurun önüne geçmek niyetindeyim.

İçinde bulunduğumuz son günlerde kira davaları, özellikle de kiralanan konut ve çatılı iş yerlerinin tahliyesi davaları oldukça artmış durumdadır. Sulh hukuk mahkemeleri bu dosyalardan başını kaldıramayacak duruma gelmiş vaziyettedir. Kirada bulunan konut ve çatılı iş yerlerinin tahliyesi amacına hizmet eden birçok yol bulunmakla birlikte, bugün kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama nedeniyle tahliyesi davalarına değineceğim.

Türk kanun koyucusu, kira ilişkilerinde kiralayana göre daha zayıf konumda gördüğü kiracıları koruma politikası izlemektedir. Bu nedenledir ki, kira konusundaki mevzuat hükümlerimizde kiracıları avantajlı kılmak isteyen birçok hüküm bulunmaktadır. Bu hükümlerden birisi de, kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde kendisine yer bulmaktadır. Belirli süre için yapılan ( bir yıllığına üç yıllığına, beş yıllığına gibi ) konut ve çatılı iş yerleri kiralarında kiracı, her kira yılının bitiminden 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Ancak aynı durum kiraya veren için söz konusu değildir. Kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin sona erdirilmesi kanunlarımız tarafından çok zor şartlara bağlanmıştır. Bu zor şartlardan birisi de 10 yıllık uzama nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralananın tahliyesidir. Ancak bu konuyu düzenleyen kanun maddesi, söz konusu hukuki durumu o kadar karmaşık anlatmış ki, vatandaşlarımız arasında kafa karışıklığına sebep olmaktadır. Hatta hukukçu meslektaşlarım arasında dahi bu durumun yanlış bilindiğine birçok kez şahit olmuş bulundum. Bahsetmiş olduğum kanun maddesi aynen şu şekildedir:

TBK MADDE 347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Şimdi siz değerli okurlarıma, yukarıda kalın olarak yazmış olduğum kısmın tercümesini yapmaya çalışacağım. Bazı meslektaş ve vatandaşlarımız, bahsi geçen on yıllık sürenin kira sözleşmenin başlangıç tarihinde işlemeye başladığı, tahliye istemenin ise kira başlangıcından 10 yıl geçer geçmez yapılabileceği bilgisine sahipler. Ancak bu bilgi tamamıyla yanlış niteliktedir. Madde de belirtildiği üzere 10 yıllık süre, UZAMA SÜRESİ’DİR. KİRACININ KİRALANANDA BULUNDUĞU TOPLAM SÜRE DEĞİLDİR. Yukarıda belirttiğim maddeye dayanarak kiracıyı tahliye etmek 10 yıllık uzama süresine ne şekilde dayanmak gerektiğini bir örnekle açıklamak istiyorum. Örneğin, bir yıllık kira sözleşmemizin başlangıç tarihi 10.05.2023 olsun. Bu sözleşmenin bitiş tarihi 10.05.2024 tarihi olacaktır. Ancak yukarıda da belirttiğim gibi kiracı kira sözleşmesinin sona ermesini istemez ise kira sözleşmemiz 10.05.2024 tarihinde otomatikman bir yıllığına yenilenecektir. İşte bu andan itibaren de 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlayacaktır. Varsayalım ki, Kiracımız, birer yıl birer yıl, toplamda 10 yıl boyunca kira sözleşmesinin sona ermesi konusunda bize bir beyanda bulunmadı. Bu durumda 10 yıl sonra takvimlerimiz 10.05.2034 tarihini gösterecek ve kiracımız yine sözleşmeyi sona erdirmezse 11. Uzama yılımız başlayacaktır. İşte bu kira yılının (10.05.2034 – 10.05.2035 kira yılı) bitiminden en az 3 ay önce, yani en geç 10.02.2035 tarihine kadar, kiraya veren yapacağı yazılı bildirim ile kira sözleşmesini, herhangi bir sebep göstermeden sadece ve sadece 10 yıllık uzamaya dayanarak, 10.05.2035 tarihinde sona erdirebilecektir. Bu bildirim üzerine kiracının tahliyenin gerçekleştirmemesi halinde ise, kiraya veren tahliye davası açmaya hak kazanacaktır. Kısacası kiraya veren, kiralananı herhangi bir sebebe dayanmadan tahliye etmek istiyorsa kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 12 yıl geçmesi gerekecektir.

Tablodan da görüldüğü üzere, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesinin uzaması nedeniyle tahliye istemenin ve tahliye davası açmak için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 12 yıl geçmesi gerekmektedir. 10 yıllık uzama süresi, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren değil, kira süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlayacaktır. 10 yıllık uzama gerçekleştikten sonraki, ilk kira yılının bitiminden en az 3 ay önce yapılacak yazılı bildirim ile de tahliye istenilebilecektir. Değerli okuyucularım bu gibi konular, hukuki uzmanlık gerektirmektedir. Örnek vermek gerekirse yazılı bildirimin yapılması da belirli usul ve şartlara bağlıdır, tek başına tahliyenin istenmesi yazılı bildirim şartını yerine getirmeyecektir. Yazılı bildirimde, detaylı bilgi ve açıklamaların yapılması aranmaktadır. Meslek hayatımda birçok vatandaşımızın hukuki sorunlarını kendisi çözmeye çalışırken hak kaybına uğradığına şahit oluyorum. Bu nedenlerle yukarıda açıkladığım vb. hukuki sorunlarınızın çözümü konusunda avukatlara danışmak hak kaybına uğramamanız konusunda önem arz etmektedir.

(BANA ULAŞABİLECEĞİNİZ TELEFON NUMARAM: 0549 386 4007)