Değerli okuyucular;

Son dönemlerde kamuoyunda ve özellikle yakın çevremde edindiğim izlenimler sonucu bir çok kişinin kiracı olarak, kira sözleşmesi yaparken ve sonrasında yasal haklarını bilmediğini ve bu konu da eksik veya yanlış bilgiler dolaştığını görüyorum.

Bu gibi durumlarda kiracı haklarını ve kira sözleşmesinden doğan hukuki hakları doğru olarak bilmek daha sonrasında mağdur olmamak veya mağdur edilmemek adına büyük önem arz ediyor.

O sebeple bugün ki yazımda bu konuya değineceğim.

KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILMADAN ÖNCE BİLİNMESİ VE UNUTULMAMASI GEREKEN ÖNEMLİ HUSUSLAR!

-Kiralanacak gayrimenkulün tapu sahibi ile sözleşme yapıldığından emin olunmalı

(Tapu kimlik bilgisi teyidi istenebilir)

-İmza atılmadan önce mutlaka sözleşme maddeleri okunmalı

-Kiralanan mülkün adresi ile sözleşmedeki adres bilgilerinin doğruluğu teyid edilmeli

Buna ek olarak;

-Kira sözleşmeleri tarafların açık rızası ile yapılır.

-Bu sözleşmeden doğan kullanım hakkı kiralayana aittir.

-Hukuken kiracının barınma hakkı koruma altına alınmıştır.

-Taraflar sözleşme dışında keyfi karar alamaz ve bunu uygulayamaz.

Not: Bu hususlar doğrultusunda bilinçli hareket edilmesi tarafların yararına olacaktır.

*

DAVA AÇARKEN İYİ DÜŞÜNÜN!

Elbette orta da taraflar arasında bir anlaşmazlık söz konusu ise bunun çözüm yolu da muhakkak hukuki yola başvurmak olmalı.

Ancak dava yoluna gitmeden önce iyi düşünüp en son raddede bu kararı vermenizi öneririm.

Çünkü bugün açılan bir kira davasının 1.5/2 yıldan önce neticeye kavuşması çok zor.

Sulh hukuk mahkemelerine ciddi bir iş yükü binmiş durumda. Bu yükü azaltmak ve dava sürecine girilmeden taraflar arasında toplumsal sükûnet sağlamak adına ara bulucu şartı

getirilmesi her ne kadar olumlu bir adım olsa da mevcutta açılmış binlerce dava dosyası hala beklemede.

Mahkemelerde oluşan yoğunluk sebebi ile de duruşmalar 8-10 aylara varan sürelerde ertelenmekte.

1 Eylülden sonra uygulamaya girmiş olan arabuluculuk sistemi, olumlu neticeler vermeye başlasa da uzlaşma yoluna gidilemeyen durumlar da yaşanıyor, bu durumda da dava yoluna başvurulabilir.

KİRA FİYATLARININ DÜŞÜRÜLMESİ İÇİN DENETİMLERİN SIKILAŞMASI GEREKİYOR

4 kişilik bir ailenin yoksulluk sınırının 44 bin lira seviyelerinde olduğunu düşünürsek, asgari ücretle geçinen veya bu seviyelerde emekli maaşı alıp kira ödeyen vatandaşların hayatlarını idame ettirebilmeleri için kira fiyatlarının makul seviyelere inmesi gerekiyor.

Toplum üzerinde oluşan huzursuzluğun ortadan kalkması için, kira fiyatlarını düşürecek düzenlemelerin bir an evvel uygulamaya sokulması gerekiyor.

Taban ve Tavan fiyatlar belirlenmeli ve kiralar normalleşme seviyesine gelene kadar bu uygulama sıkı denetimlerle takip edilmeli.

Fırsatçılar tek tek tespit edilerek yüksek para cezaları uygulanmalı.

27 MADDEDE KİRACININ, KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN HAKLARI

1- Kira sözleşmeleri yapılırken tüm bilgilerin doğru beyan edilmesi gerekmektedir.

2- Tarafların kira sözleşmesi yaparken doğru beyanlar vermesi yasal zorunluluktur.

3- Kira sözleşmeleri borçlar kanunu dikkate alınarak yapılmalıdır.

4- Konut kiralamalarında sözleşmelerin 1 yıl olarak yapılması, 1 yıl sonunda sözleşmenin biteceği ve geçersiz olacağı anlamı taşımaz.

5- 1 yıl olarak yapılmış olan kira sözleşmesinde, sözleşme bitim süresi dolmadan önce kiracı tarafından "konuttan taşınacağı hususunda" yazılı bir bildirim yapılmamış ise süre otomatik olarak uzar.

6- Bu bildirim hakkı yalnızca kiracıya tanınmıştır. Mülk sahibi "sözleşme süresi doluyor dairemi boşalt" gibi bir yazılı veya sözlü talepte bulunamaz.

7- 1 yılı dolmuş olan sözleşme otomatik olarak 10 yıl uzar.

8- Sözleşmenin ikinci yılından itibaren devam eden yıllar için yeni bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur.

9- Kira artışlarının ne zaman yapılacağı sözleşmede açıkça belirtilmiş olmalıdır. Belirtilen tarihte o yılın zam oranına göre 1 defaya mahsus artış yapılabilir. Harici bir artış yasal olarak talep edilemez.

10- Güncel piyasa değerleri ne olursa olsun. Kira tespit davası ancak sözleşmenin 5.yılı dolduğu zaman açılabilir.

11- Kiracı sözleşme de belirtilen süreler içinde aylık veya yıllık kira bedelini belirtilen süre içinde(1 ile 5 i arasında gibi) kiralayana ödemek zorundadır.

12- Kiracı belirtilen süreler içinde kira ödemesi yapmamış ise kiraya veren bu hususta icra takibi başlatabilir.

13- O ay içinde ödenmemiş kira için başlatılan icra takibi sonrası tahliye davası açılamaz.

14- Ödenmemiş kira sebebi ile başlatılan icra takibinde tebliğ olunan tarihten itibaren 30 günlük süre içinde ödeme yapılabilir.

15- Kiracı kiraladığı gayrimenkulü sözleşmede belirtilen amacı dışında kullanamaz.

16- Kiracı kiraladığı gayrimenkulun her türlü kullanım hakkına sözleşme süresi boyunca sahiptir.

17- Üst üste 2 defa ödenmeyen kira için icra takibi başlatılmış ve her takip için belirtilen sürelerde ödeme yapılmamış ise tahliye davası açılabilir.

18- Kiracının bu tarz bir durumla karşılaşmaması için sözleşmede belirtilen süre içinde düzenli olarak kirasını ödemesi gerekir.

19- Kiraların mutlaka kiraya verenin banka hesabına yatırılması gerekir.

20- Elden ödeme yapılması icap eden durumlarda ödendiğine dair mutlaka bir makbuz veya yazılı bir belge alınmalıdır.

21- Sözleşmenin 10.yılı sonunda kiraya veren hiç bir şarta bağlı olmaksızın tahliye davası açabilir.

22- Kira sözleşmeniz devam ederken ev yeni birine satılırsa evi satın alan kişi önce ki sözleşmeyi de satın almış olur. Önce ki sözleşme geçerliliğini aynen korur. Yeni sözleşme yapılmaz.

23- Evin yeni sahibi evi aldığı süreden itibaren 1 ay içinde noter aracılığıyla evin yeni sahibi olduğunu ve kiranın yatırılacağı banka hesap bilgisini size tebliğ etmelidir.

24- Bu bildirim sonrası kiracıya yeni bir ev bulması için yasal olarak 6 aylık makul bir süre tanınır. Bu süre bitimine değin tahliye davası açılamaz. 6 ay sonunda kiracı evi boşalmamış ise tahliye davası açılabilir.

25- Eğer 1 ay içinde bildirimde bulunulmamış ise tahliye davası açma hakkı ortadan kalkar.

26- Kiracı tarafından ev tahliye edilmişse mutlaka kiracının tahliye ettiği tarihi belgeleyen yazılı bir bildirim yapması faydalı olacaktır. Aksi takdirde "art niyetli" bir ev sahibi tarafından evi boşalmadığınız iddia edilerek geçmiş dönemlere ait kira ödemesi takibi başlatılabilir.

27- Kiralama başlangıcında verilen depozito son kira ödenen aya ait kira bedeli kadar geri talep edilebilir.

Örnek: 4 yıl önce 5 bin lira olarak kiraladığınız ev için 1 kira bedeli olarak verdiğiniz depozitoyu, 4 yıl sonunda son ay ödediğiniz kira bedeli ne kadar ise depozitoyu aynı oranda geri isteyebilirsiniz.