Aslangül: Türkiye’deki en büyük sorun düşük profilli emlakçılar

Başkanın bu günkü konuğu çok başarılı bir gayrimenkul değerleme uzmanı, TÜSİAV Gayrimenkul Akademisi İcra Kurulu Üyesi, lüks konut satış ve kiralamasında Ankara’da bir marka. Zübeyde Aslangül ile gayrimenkul e dair her şeyi konuştuk. Herkesi çok yakından ilgilendiren bu söyleşiyi okumamızı önemle tavsiye ederim

Veli Sarıtoprak: Sizi tanıyabilir miyiz?

Zübeyde Aslangül: Merhaba ben Zübeyde Aslangül, 12 yıldır Remax'ta Lüx Konut Uzmanı olarak çalışıyorum.

Başkent Üniversitesi Turizm İşletme bölümünden mezun olduktan sonra evlenip, eşimin işi sebebiyle Amerika'ya gittim. Orada yaşadığımız 4 yıl zarfında ilgi duyduğum konularla ilgili kurslar aldım. Remax'la tanışmam, Kaliforniya'daki evimizin satışı sırasında tanıştığım Remax'li bir gayrimenkul danışmanı ile oldu.

Gayrimenkul sektörüne ve satışa olan ilgim beni, böylesine profesyonel bir hizmet kalitesinin neden Türkiye'de verilmediğini düşünmeye itti.

Türkiye döndükten sonra bir arkadaşımın da beni yönlendirmesi ile Remax'ta çalışmaya başladım.

Amacım, sektörde ki en büyük sorun olan dürüst ve güvenilir hizmet eksikliğini gidermek için; profesyonel bakış açısıyla, mevzuat bilgisine hakim, müşteri memnuniyetini paranın üstünde tutan bir danışman olmak ve müşterilerimin daimi danışmanı olarak kalabilmek için dürüstlükten asla taviz vermemekti.

Şu an geldiğim noktada bunu başarmış olduğumu, aldığım onlarca ödüle ek olarak ''Hall of Fame ödülü '' ile de taçlandırmış olmaktan mutluluk duyuyorum.

Ben yoğunlukla Lüx Konut ve villa satışları ve kiralamaları yapıyorum (elçiliklere yoğunlukta) çalıştığım uzmanlık bölgem Çankaya bölgesi, Parkoran Konutları ve civarındaki lüx projeler ve Çayyolu-Beytepe bölgeleridir

Veli Sarıtoprak: TÜSİAV ile tanışmanız nasıl oldu?

Zübeyde Aslangül: TÜSİAV ve Veli Sarıtoprak ismini sık sık sosyal çevremden duyuyordum.

Veli başkanımın sosyal sorumluluk projeleri ve sivil toplum konusunda ki başarılarını takip ediyordum. Değerli bir arkadaşımın da önerisiyle bu değerli aileye katıldım

Veli Sarıtoprak: Emlak piyasası nereye gidiyor, ev fiyatlarında bir düşüş bekleniyor mu?

Zübeyde Aslangül: Döviz artışı ile birlikte inşaat maliyetlerindeki artış, konut stoğunun oluşan talebi karşılamada yetersiz kalışı, bunun yanında 400.000$ karşılığında yabancıya satışın yapılması özellikle Arap, Ortadoğu ülkeleri, Rus ve Ukrayna'dan gelen talep, tüm Türkiye'de gayrimenkul fiyatlarında astronomik artışların yaşanmasına sebep oldu.

Pandeminin de etkisiyle bu rakamlar lokasyona bağlı olarak değişiklik gösterse de, ortalama 5 ile 7 kat arası artışlara şahit olduk. Son dönemde Dünyanın hiç bir ülkesinde bu kadar artış görülmedi.

Arz - talep dengesine bakıldığında, talebin halihazırdaki arzdan daha çok olması sebebiyle, konut fiyatları düşüşe geçmiyor.

Son dönemde bankaların kredi kullandırmaması satış sayısında düşüş yaşattı ancak gayrimenkul satış fiyatlarını düşürmeye yetmedi.

Ülkemizde uzun yıllardır gayrimenkul yatırımı, çok kazandıran yatırım araçlarından birisi iken son dönemin en çok kazandıranı olarak tarihe geçti

Bu enflasyonist dönemde gayrimenkul fiyatlarının düşmeyeceğini, yatay seyirde kalacağını düşünüyorum.

Veli Sarıtoprak: Kira rakamlarında ki fahiş artışın sebebi nedir?

Zübeyde Aslangül: Konut stokunun oluşan talebi karşılayamaması ilk sebeplerden birisi iken,

Devletin getirdiği %25’lik zorunlu artış sınırlandırmasının çok etkili olduğunu düşünüyorum.

Bir örnekle açıklayayım; örneğin güncel kira getirisi 10.000 TL olan dairenizi bugün kiralarsanız, bir sene sonunda %25 kira artışı ile 12.500 TL olacak.

Bu rakam enflasyon değerinin çok altında kaldığı için mülk sahipleri Ya kira rakamını baştan 15.000 TL’ye çıkartarak kiraya bu şekilde veriyor dolayısıyla 10.000 TL değerindeki ev otomatik olarak 15.000 TL’ye çıkmış oluyor ve piyasada bu rakamdan bile işlem görüyor kiralık kıtlığından dolayı.

Ayrıca Eski kiracıların kiraları çok düşük kaldı mesela, aynı sitede 20.000 TL eden emsal dairede 5.000 TL'den oturan kiracı %25 kira artışı ile 6.250 TL ödemek isterken, ev sahibi bunu kabul etmiyor dolayısıyla mahkemeler kiracı-ev sahibi uyuşmazlık davalarıyla dolmuş durumda.

Özellikle geçimini ev kirası ile sağlayan ve mağdur olan çok sayıda mülk sahibi de oldu. Aslında ne ev sahibi mutlu ne de kiracılar mutlu. Hal böyle olunca mülk sahipleri ya evlerini boş tutmayı düşünüyor ya da kira fiyatlarını baştan yüksek tutmayı deniyor.

Kısacası %25 kira artış sınırlandırması kararının 01.07.2023' te tekrar uzatılması durumunda kira fiyatları yükselmeye devam edecek gibi görünüyor.

Veli Sarıtoprak: Satın aldığımız dairede ki kiracıyı çıkarmak için yapılması gerekenler nelerdir?

Zübeyde Aslangül: Öncelikle Mülkiyet el değiştirdiğinde yeni mülk sahibi otomatik olarak eski kira sözleşmesinin tarafı olmuş olur. Sözleşmede yazılı tüm haklar ve yükümlülükler yeni mülk sahibine geçer. Yani yeni mülk sahibi olmanız, kira artışı yapmanız ya da kiracıyı evden çıkarma hakkı vermez.

Öncelikle, yeni mülk sahibi olarak, bu mülkün ‘'İHTİYAÇ '' sebebiyle kendisinin, eşinin, çocuklarının ya da anne-babasının ihtiyacı sebebiyle alındığını belirten, noterden bir ihtarname çekilmesi lazım.

Burada kritik nokta, çekilen ihtarnamenin tapu tarihinden itibaren ''1 AY içinde kiracının elinde olması koşuluyla gönderilmesi gerekiyor.

İkinci olarak, eğer kira dönem sonu 6 aydan kısa ise dönem sonundan 1 ay önce tahliye davası açılmalı. Eğer kira dönem sonu 6 aydan uzunsa,6. ay tahliye davası açılmalıdır.

Veli Sarıtoprak: Sizce Türkiye’deki Gayrimenkul sektöründe ki en büyük sorun nedir?

Zübeyde Aslangül: Bence en büyük sorun, yetersiz mesleki eğitim ve düşük profilli emlakçılar.

Müşteriler yıllarca biriktirerek sahip oldukları büyük montanlı yatırımlarını yetersiz ve eğitimsiz emlakçılara emanet etmek durumunda kalabiliyor.

Gayrimenkul hukuku ve mevzuat bilgisi çok önemli ve tüm detayları ile bilinmesi gerekir. Emlakçının tüm mevzuata hakim olması, alıcı ve satıcıyı doğabilecek sorunlara karşı önceden uyararak, doğru adımları attırması, doğabilecek zarar ve ziyandan onları korumuş olacaktır.

Ülkemizde son dönemde zorunlu tutulan MYK sertifikaları ile bir nebze olsun sektörde ki sorunların önüne geçilmeye çalışılsa da sözleşmesiz ve etik dışı çalışan meslektaşlarımız sayesinde sektörümüz Türkiye'de hak ettiği değeri henüz bulamamıştır.

Umarım ilerleyen günlerde, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliğiyle sektördeki hizmet kalitesinin artırılması, sözleşmeli çalışma biçiminin yaygınlaşması ve eğitimli, donanımlı dürüst meslektaşlarımızın çoğalmasıyla sektörümüz hak ettiği değeri bulacaktır.